Современные реалии таковы, что показатель степени износа жилищного фонда России, при котором требуется капитальный ремонт балконов либо реконструкция, составляет порядка 30-35 %.
Для старых домов в общем, и для «хрущёвок» в частности, больной темой является разрушение балконов, поскольку именно они в большей степени подвержены негативному воздействию природных факторов, таких как осадки, влага, холод, жара, ветер, перепады суточных температур.
В пятиэтажках старого фонда всё чаще приходится наблюдать растрескавшиеся балконы, с разваленным бетонным основанием и торчащей из него прогнившей арматурой. Аналогичная, а порой ещё более плачевная картина с состоянием балконов вырисовывается в «сталинках», которые строились с начала 30-х годов.
Выходить на обветшалую пристройку, или проходить под ней – это подвергать себя 100% риску. Естественно, что в подобных ситуациях возникает острая необходимость в ремонте балконной плиты и других элементов конструкции.
Актуальные вопросы
Степень ухудшения технического состояния пристройки может быть различной, соответственно, восстановительные работы также будут отличаться: от частичной реставрации до капитального ремонта балконов.
В этой ситуации у хозяев жилья справедливо возникает ряд вопросов по ремонту балконов и лоджий:
- Кто ответственен за содержание пристроенных конструкций?
- Кем и как должны производиться восстановительные работы в зависимости от вида собственности?
- Куда обращаться с проблемой и какие документы потребуются?
- Каких специалистов привлекать для ремонта аварийных балконов?
- За чей счёт выполняется реконструкция?
- Как меняется положение об ответственности после приватизации недвижимости?
Давайте попробуем разобраться в типичных вопросах, с которыми приходится сталкиваться владельцам квартир с балконами, имеющими повреждения, в том числе, кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме.
Юридическая сторона
Разрушающийся балкон несёт не только негативный эстетический характер, но и может оказаться серьёзной угрозой для здоровья и даже жизни жильцов, равно как и других людей. Кто же несёт за это ответственность? Законодательно содержание объекта недвижимости возлагается на её хозяев.
В частных домах с ремонтом всё вполне понятно, а вот у владельцев квадратных метров в многоквартирных домах (МКД) вопросы по восстановлению аварийной лоджии вызывают немало спорных ситуаций.
К тому же МКД бывают в муниципальной и частной собственности, поэтому необходимо чёткое разделение понятия, за что несёт ответственность непосредственно владелец каждой квартиры и что является общедомовой собственностью.
Существует два основных законодательных документа, оговаривающих эти вопросы:
- Жилищный кодекс: в его положениях, указанных в 36 статье нет конкретики относительно того, к какому имуществу относятся балконные конструкции, поскольку речь в них идёт об обобщённых понятиях, а именно о несущих и не несущих элементах конструкции всего здания, что безусловно ведёт к не состыковкам во мнениях. Особенно остро начал вставать этот вопрос после начала приватизации квартир, когда согласно обмерам БТИ, балкон можно было рассматривать, и как часть приватизированного жилья, и как часть общего фасада здания. Это привело к явным расхождениям во мнениях по поводу: кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире;
- Правительственное постановление за номером 491, утверждённое в августе 2006 г. определяет более полный перечень общедомового имущества, в числе которого находится балконное основание и стена, в которую оно вмонтировано, а также крыша лоджии, находящейся на верхнем этаже. Поэтому ремонт балконной плиты и несущей стены возлагается на ЖКХ или УК (управляющую компанию) этого дома. В их же обязанность входит герметизация всех строительных швов. Остальные элементы балкона, включающие козырёк, перила и парапет ограждения, части остекления, двери выхода из квартиры на балкон, относятся к собственности непосредственно хозяина, и проблемы, связанные с их ремонтом, ложатся на его плечи.
Кроме этого на квартирных владельцев возлагается уход и защита всех элементов балконной конструкции от ржавчины и плесени.
Решение по ремонту балконной плиты и прилегающей стены на основании акта проверки УК, выносится на общее собрание собственников, и принимается, если за него проголосуют 70 % от общего числа владельцев квартир.
Кто оплачивает восстановительные работы?
В любом случае все расходы на ремонт аварийного балкона будут осуществляться со средств собственников, разница лишь в том, что это будут либо личные материальные затраты конкретного хозяина квартиры (если речь идёт об элементах индивидуального пользования, оговоренные выше), либо финансовые средства, собранные в качестве отчислений жильцов на содержание общедомового имущества.
Если дом относится к ЖКХ, то ремонт балконной плиты должен оплачиваться по статье «содержание и ремонт жилья», формирующейся из ежемесячных выплат владельцев квартир.
Вполне вероятной может оказаться ситуация, что требуются срочные восстановительные работы, а свободных средств в УК на данный момент нет. В этом случае оплата работ может быть проведена хозяином жилья, с последующим возвратом финансов в счёт будущей квартплаты.
Единственное, что потребуется – это сохранение всех чеков, подтверждающих оплату услуг строительной или ремонтной организации и затраты, понесённые на приобретение строительных материалов. Если с возвратом денег возникают какие-либо проблемы, то можно требовать компенсации понесённых расходов через суд.
Признаки аварийного состояния
Наибольшую угрозу для здоровья и жизни людей несут повреждения, касающиеся непосредственно балконной плиты и перил ограждения.
Меры по приведению её в порядок необходимо принимать неотложно, если визуально обнаружены следующие изъяны:
- В местах прилегающего шва имеются большие трещины;
- С наружной стороны основания явно просматриваются ветхие от влажности участки, из-за воздействия на бетон природных осадков или балкон течёт;
- Разболтанное ограждение;
- Карниз и поручни пришли в негодность или обрушились;
- Наблюдается «вылет» металлических прутьев арматуры из бетона, со следами коррозии;
- Выпадение крупных кусков бетона по краю плиты;
- Разрушение водоотводящих сливов, поскольку это самая распространённая причина указанных разрушений, в следствии стекания дождевой или талой воды не по карнизу, а по перекрытиям,
- Нарушенная или обветшалая гидроизоляция.
С течением времени любой конструкции свойственно разрушаться, однако большое значение здесь играет качество строительных материалов, правильная технология установки и монтажа всех элементов.
Оценку масштабов разрушений делает строительный эксперт. Без признания аварийного состояния балконной плиты рассчитывать на проведение капремонта со стороны управляющей организации не приходится.
Ответственность коммунальщиков
Согласно правил и норм эксплуатации, освещённым в указаниях Госстроя РФ за номером 170, представители ЖФ обязаны систематически (дважды, осенью и весной) проверять правильность эксплуатации балконов и эркеров. При обнаружении разрушений принимать срочные меры по их устранению.
Что входит в мониторинг контролирующих служб:
- Перезагруженность основания тяжёлыми предметами, несоизмеримыми с возможностями плиты выдерживать нагрузку, что провоцирует разрушение конструкции плиты,
- Обнаружение любых изъянов с целью предотвращения их развития, устранения и недопущения аварийного случая;
- Опечатывание аварийного объекта и составление сметы необходимых ремонтных работ;
- Инструктаж владельцев квартир по безопасному использованию пристроек.
К сожалению, работниками ЖКХ не всегда выполняются их обязанности, поэтому если возникла проблема, и балкон находится в плохом состоянии, нужно самостоятельно принимать меры по оповещению о ней.
В случае, если сотрудники жилищно-коммунального хозяйства не принимают надлежащих мер, то нужно писать письмо-жалобу в Государственный жилищный надзор, в прокуратуру и администрацию города.
Порядок обращения
Для обращения по поводу производства ремонтных работ следует написать заявление в двух экземплярах в организацию, ответственную за дом, в котором необходимо указать, что пристройка является аварийной и обязательно это обосновать.
Для обоснования составляется акт о результатах проверки состояния плиты и других частей балкона, в частности крепежа ограждения, желательно с предоставлением фотографий, подтверждающих факт разрушений.
Заявление подписывается заявителем, или группой заявителей, далее оно предоставляется непосредственно в управляющий орган, либо пересылается по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого. Ответ в этом случае также пересылается по почте.
Сотрудники ответственной организации обязаны провести осмотр, и, если неудовлетворительное состояние подтверждается, составить план необходимых работ по устранению разрушений. Далее составляется смета на проведение работ. До этого времени доступ на аварийную пристройку ограничивается.
Этапы капитального ремонта
Повторимся, что в случаях, когда жильцами дома созданы ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или ТСЖ (товарищество собственников жилья), то все вопросы, касающиеся основательного восстановления имущества, находящегося в общедомовой собственности, решаются на всеобщем собрании жильцов МКД.
Этапы восстановления:
- Демонтаж обветшалого материала;
- Монтаж нового каркаса основания;
- Крепления опалубки;
- Заливка основания с применением цементно-песчаного раствора;
- Крепления с помощью сварки плиты по всему периметру с использованием металлического уголка;
- Усиление основания посредством установки консольных балок;
- Проведение гидроизоляционных работ;
- Установка систем водоотвода;
- Монтаж и крепление парапета;
- Оштукатуривание и окрашивание.
Самостоятельный ремонт как решение проблемы
В некоторых случаях, чтобы не ждать отклика со стороны коммунальных служб можно попробовать произвести самостоятельный ремонт аварийного балкона.
В этом случае также получится вернуть затраченные средства если собрать все чеки подтверждающие расходы и затем предоставить их коммунальщикам. Как правило, возврат денег проводится путём вычитания средств с оплаты за квартплату.
Возможность решить проблему своими силами значительно сократит время на ремонт плиты балкона, ограждения или водостоков.
Алгоритм самостоятельного решения проблемы:
- Запрос о разработке проекта в лицензированную компанию;
- Вызов проектировщика для составления плана необходимых работ;
- Получить готовый проект;
- Сделать расчёт количества материалов и составить смету на их закупку;
- Нанять специалистов, что позволит облегчить себе задачу по ремонту лоджии, а также делегировать ответственность, если во время ремонта возникнуть форс мажорные обстоятельства.
Какие виды работ могут потребоваться:
- Восстановление целостности основания;
- Усиление плиты;
- Герметизация швов;
- Заделывание щелей и трещин;
- Укрепление элементов конструкции ограждения.
Подведём итоги
Если вы столкнулись с ситуацией разрушения балкона в многоквартирном доме и необходим его срочный ремонт, то первоначально следует определиться, какие повреждённые элементы конструкции вам придётся реставрировать за свой счёт, а какие обязана ремонтировать управляющая организация.
Уже с учётом этого можно будет спланировать алгоритм своих действий: либо самостоятельно нанимать строителей, либо писать заявление и ждать действий от компании, ответственной за ваш дом.
В любом случае в первую очередь обязательно следует предпринять меры безопасности: если балкон в аварийном состоянии, то необходимо закрыть доступ на его территорию и не выходить на него до полного решения проблемы.
Закажите ремонт балкона со скидкой 60% до конца месяца
- Предоплата всего 10%
- Гарантия на профиль 40 лет
- Выезд специалистов на замер 7дней в неделю
